Quorum assemblea condominiale: maggioranza più leggera per approvazione lavori con Superbonus

Data: 03 settembre 2020

Ecobonus 110%: non sempre l’assemblea può approvare a maggioranza semplice i lavori 

Il super ecobonus, per i lavori di efficientamento energetico degli edifici, di cui all'articolo 119 del decreto Rilancio (Dl 34/2020) convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, numero 77, sta suscitando un forte interesse tra i condòmini, che sono persuasi dall'idea di realizzare i lavori senza affrontare alcun esborso economico. Tale convinzione è il frutto degli slogan propagandati a vari livelli, con i quali si è lasciato intendere che «gli italiani potranno ristrutturare le proprie case gratuitamente».

In realtà sono tante le variabili che incidono sull'obiettivo dei condòmini di ristrutturare senza spendere. Di fatto, molto dipende dal tecnico del condominio a cui spetta il compito di progettare e certificare gli interventi di riqualificazione dell'edificio, che rispondano ai criteri di accesso agli ecoincentivi fiscali del 110%.

L'asseverazione

Per gli interventi di efficientamento energetico il tecnico è obbligato a rilasciare un'asseverazione che certifichi , al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento lavori, il «rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati» (Agenzia delle Entrate, circolare 24/E dell’ 8 Agosto 2020). In pratica dall'asseverazione dipende la possibilità di ottenere il «contributo anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi (cosiddetto «sconto in fattura») o, in alternativa, con la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, in luogo della fruizione diretta della detrazione», così come previsto dalla disposizione contenuta nell'articolo 121 del Dl 34/2020 richiamato dalla circolare 24/E dell’ 8 Agosto 2020. In parole povere il ruolo del tecnico è fondamentale per consentire ai condòmini di realizzare i lavori a costo zero.

La responsabilità del tecnico qualificato

In condominio il tecnico risponde nei confronti dei condòmini e dello Stato della falsità delle sue dichiarazioni, che potrebbero farlo incappare nelle sanzioni amministrative, di cui all'articolo 119 comma 14 del Dl 34/2020, per la non veridicità di ogni attestazione rilasciata. Il falso in atti, al di là delle responsabilità penali derivate, potrebbe costare al tecnico fino a 15.000,00 euro di sanzione, fermo restando, poi, l'obbligo di risarcire i danni provocati dall'attività prestata. Basti pensare che la non veridicità delle attestazioni rilasciate dal tecnico determina la decadenza dal beneficio fiscale dei condòmini, con restituzione degli importi riconosciuti a seguito dell'asseverazione rilasciata. Nello specifico «qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta, l'agenzia delle Entrate provvede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante, maggiorato di interessi e sanzioni, nei confronti dei beneficiari della detrazione» (provvedimento del direttore dell'agenzia delle Entrate dell’ 08 agosto 2020 - Protocollo numero 283847/2020).

La nomina del tecnico e dell'impresa

Il tecnico è sempre conveniente che sia totalmente indipendente dall'impresa esecutrice dei lavori, anche perché, in caso di contrasti tra l'impresa ed il condominio o in presenza di problemi legati al credito fiscale utilizzato dai condòmini, dovrebbe tutelare sempre il condominio-committente e non la ditta appaltatrice. Ragion per cui non è conveniente che i condòmini, per fruire in fretta del superbonus, pensino di incaricare direttamente un'impresa, che indichi essa stessa il tecnico progettista e direttore degli interventi proposti. Non è conveniente che i condòmini si avventurino ad approvare pacchetti offerti da imprese, che pagano e di fatto controllano il tecnico, anche perché gli interventi da realizzare in condominio sono spesso complessi e richiedono una corretta e precisa progettazione, che deve essere valutata attentamente e poi approvata, per evitare problematiche in fase di esecuzione. Pertanto è conveniente che l'assemblea condominiale, ai fini dell'utilizzo del superbonus, proceda per gradi, provvedendo dapprima a deliberare la nomina di un tecnico qualificato, che rediga il progetto termico di trasformazione dell'edificio, e poi decida di incaricare un'impresa, per la realizzazione dei lavori progettati, fermo restando che i condòmini, comunque, non possono pensare di realizzare alcuni degli interventi concepiti dal tecnico e non altri.

La progettazione degli interventi

Per ottenere l'aliquota massima di detrazione, è necessario che tutti gli interventi progettati per la riqualificazione energetica siano in linea con il dispositivo dell'articolo 119 comma 3 del Dl Rilancio, che di fatto impone al tecnico di progettare lavori necessari al miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'Attestato di prestazione energetica (Ape), di cui all'articolo 6 del Dlgs 19 agosto 2005, numero 192.

La maggioranza per deliberare la realizzazione degli interventi

In generale i lavori progettati per ottenere il superbonus possono essere approvati dall'assemblea «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio», così come previsto dal comma 9-bis all'articolo 119 del decreto 34/2020 (cosiddetto Dl Rilancio di agosto 2020) . Tuttavia, non sempre l'assemblea può approvare i lavori che danno diritto al superbonus 110%, con la maggioranza semplice appena citata, in quanto gli interventi progettati dal tecnico, ai fini del salto energetico dell'edificio condominiale, potrebbero interessare necessariamente parti esclusive, che non rientrano nella competenza dell'assemblea di condominio.

Per esempio, il problema che si pone per la maggior parte degli edifici condominiali è che la classe energetica di partenza è la “G” e spesso non può bastare installare un cappotto termico «finalizzato all'isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessi oltre il 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio», cioè un intervento cosiddetto trainante, di cui al Dl Rilancio, per far fare il salto di due classi energetiche all'edificio, essendo in tal senso necessario realizzare altri interventi di efficientamento diretti a migliorare altrettante parti dell'edificio, che disperdono più energia e che quasi sempre sono parti esclusive.

I lavori sulle parti esclusive dell’edificio

Sotto questo profilo si sa che l'edificio condominiale è composto non soltanto da parti comuni, ma anche da parti esclusive, ed è altrettanto noto che tali parti esclusive quasi mai possono essere ignorate dal tecnico, nell'effettuazione dei rilievi finalizzati al calcolo del risparmio energetico dello stesso edificio. Infatti, in generale si parla di attestati di prestazione energetica delle unità immobiliari che compongono l'edificio, cosiddetti Ape, connessi alle classi di consumo di energia, ma non si ragiona di attestati di prestazione energetica condominiali. In proposito il comma 4 dell'articolo 6 del Dlgs 19 agosto 2005, numero 192, prevede che: «l'attestazione della prestazione energetica può riferirsi a una o più unità immobiliari facenti parte di un medesimo edificio». Di conseguenza il tecnico incaricato, che dovrà effettuare i rilievi presso l'edificio condominiale, non potrà prescindere dal considerare gli appartamenti, per la redazione del progetto termico. Di solito, in molti fabbricati condominiali, per ottenere il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio, può risultare necessario intervenire con la realizzazione di due interventi congiuntamente, che si concretizzano nell'installazione del famoso cappotto termico e nella contestuale sostituzione di tutti gli infissi presenti nello stesso edificio. Vale a dire che per accedere alla misura fiscale necessita intervenire non soltanto sugli infissi presenti nelle parti comuni dell'edificio, tipo il vano scala, ma occorre sostituire anche finestre e balconi di tutte le unità immobiliari esclusive, laddove il progetto redatto dal tecnico consideri necessario tale intervento ai fini del salto energetico.

La sostituzione degli infissi e l'accesso agli appartamenti

La sostituzione degli infissi degli appartamenti, però, non è di competenza dell'assemblea condominiale, tant'è che in generale i proprietari possono decidere di cambiarli, a loro cura e spese, senza dover ricevere il consenso del condominio, rientrando tale intervento in un concetto di manutenzione privata dell'unità immobiliare, seppure da effettuarsi nel rispetto dei canoni estetici vigenti in condominio. È noto, infatti, che i poteri dell'assemblea condominiale non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che questa invasione sia stata da loro specificamente accettata (per tutte Corte di Cassazione 11670/2018).

In altri termini l'assemblea di condominio non può avere poteri all'infuori delle gestione dei beni comuni. Ragion per cui, l'assemblea condominiale non potrebbe deliberare legittimamente l'approvazione dei lavori, con la maggioranza semplice di cui al nuovo Dl Rilancio di agosto 2020, qualora la progettazione per ottenere il superbonus legato ai lavori di efficientamento energetico dovesse prevedere la sostituzione degli infissi degli appartamenti privati.

L’assenso dei singoli proprietari

In questo caso, l'approvazione della sostituzione degli infissi delle unità immobiliari in proprietà esclusiva potrebbe essere deliberata soltanto con il voto favorevole di tutti i proprietari degli appartamenti interessati dalla stessa sostituzione. Peraltro, non è da escludere che i proprietari dissenzienti si possano rifiutare di far entrare il tecnico nell'appartamento, per effettuare il sopralluogo finalizzato ai rilievi per il calcolo energetico dell'edificio.

Nell'ipotesi che il proprietario dell'appartamento non conceda l'accesso all'immobile l'unica possibilità per il condominio sarebbe quelle di agire in giudizio, per tentare di ottenere un provvedimento in via d'urgenza, ai sensi dell'articolo 700 del Codice di procedura civile, rivendicando il diritto di eseguire i lavori deliberati per l'efficientamento energetico dell'edificio, considerato che né l'assemblea e né l'amministratore, al di là di qualsiasi previsione regolamentare, potrebbero obbligare il singolo proprietario a fare entrare il tecnico nell'unità immobiliare privata.

Fonte Articolo: Il Sole 24 Ore - Condominio

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