Data: 26 agosto 2020
Superbonus, conformità urbanistica e agibilità: in che modo l'assenza delle ultime due può influire sulla detrazione al 110%?
Per poter usufruire del superbonus al 110% è necessario che l'edificio abbia la conformità urbanistica? La conformità urbanistica è cosa differente dall'agibilità? Se c'è la prima, ma non la seconda, è un problema? Esistono soluzioni che consentano di sanare la situazione ove conformità urbanistica e agibilità siano elementi fondamentale per fruire della detrazione al 110%? Si tratta di domande di non facile soluzione, sulle quali molto ci si sta interrogando in questi giorni. I responsi, forse per non errare, sono sempre molto netti. Senza pretesa di avere la verità in tasca, riteniamo che la soluzione tranchant "no conformità urbanistica e agibilità, no superbonus" vada calata nella realtà.
Come alle volte accade, insomma, la risposta generale non può prescindere da valutazioni afferenti allo specifico caso. Una premessa è fondamentale: nessuna delle norme specificamente riguardanti il superbonus pone conformità urbanistica e agibilità quale condizione necessaria per la fruizione di questa agevolazione: ciò come vedremo non vuol dire che non siano legate. Il problema è comprendere l'indissolubilità di questo legame.
Conformità urbanistica
La conformità urbanistica attesta che l'edificio è conforme al progetto ed alle sue varianti, nonché la rispondenza del medesimo alle risultanze catastali. Ciò che esiste è ciò che è stato affermato sarebbe stato edificato. Questa, semplificando il concetto, è la conformità urbanistica. Esistono difformità sanabili e difformità insanabili. Questa è una condizione che va valutata caso per caso. Chiaramente un immobile completamente abusivo e mai condonato non potrà essere considerato urbanisticamente conforme.
Agibilità (segnalazione certificata)
L'agibilità, rectius, la segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall'art. 24 del testo unico dell'edilizia è una segnalazione, sotto forma di dichiarazione asseverata, con la quale il direttore dei lavori, ovvero un professionista abilitato, assevera «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato» e quindi la sua agibilità. Com'è stato affermato «l'avvio della procedura volta all'ottenimento dell'agibilità avviene in un momento successivo alla realizzazione dell'immobile, stante la sua esclusiva funzione di accertare la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie dell'immobile.
Inoltre, in base alla vigente disciplina, la conformità del bene al progetto approvato deve esclusivamente risultare da una autodichiarazione resa dal richiedente al momento della presentazione della segnalazione di agibilità, potendo dunque al limite far sorgere una presunzione iuris tantum di conformità urbanistico-edilizia» (Zanelli e Bonora Agibilità: "incommerciabilità economica" non è incommerciabilità giuridica Notariato 2017, 3, p.275). […]
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